재건축과 리모델링에 대하여

 

오래된 낡은 건물이 있어 새로 건축물을 지으려다보니 건축허가도 새로 받아야하고 그러면 면적도 줄어들 수 있고 비용도 많이 들 수 있어 리모델링을 알아보게 되었다. 하지만, 리모델링 역시 확인해야 할 필수 요소들이 있으며 이러한 것들을 확인해야만 완벽하게 시공할 수 있다.

 

주택 리모델링 전, 확인해야 할 필수 요소

 

- 리모델링의 범위

 

리모델링은 건축물의 노후화 억제와, 기능 향상 등을 위하여 대수선 또는 일부 증축하는 행위를 의미한다.

 

'대수선'은 건축물의 기둥이나 내력벽, 보, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선 및 변경하고, 증설하는 행위를 말하고 '증측'은 기존 건축물이 있는 대지에서 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를늘리는 것이다.

관련 법령 「건축법」 제2조제9호, 제10호, 「건축법 시행령」 제2조제2호

 

- 리모델링 전 확인해야 할 부분

 

1. 현장 주변 확인

 

2. 설계변경 여부 확인

 

3. 구조 진단

 

4. 공정별 진단

 

5. 문제 파악

 

6 리모델링 방향 결정

 

7. 공정별 견적

 

먼저 견적서를 받았다면 면적과 양, 인력은 꼭 점검해야 한다. 견적서에 포함되는 주요 내용은 다음 예시를 통해 확인할 수 있다. 각 항목, 즉 면적이나 사이즈, 사양에 대한 설명을 충분히 한 후 견적서에 기재하는 것이 향후 업체와의 갈등의 소지를 줄이는 방법이다.​

 

-       공사 내용

 

-       자재 사이즈

 

-       기재된 인건비의 인원 수, 면적이라면 ㎡나 평, 자재의 개수 기재 

 

-       건당 가격

 

-       총 가격    

 

-       추가 발생 여부나 공사 특이사항(사이즈, 색상) 등을 별도로 표기

 

 8. 리모델링 시 챙겨야 할 서류

 

단독주택을 리모델링할 때 건축주가 법적으로 반드시 챙기고 있어야 할 서류(계약서 등 제외)는 없다. 다만 필요한 서류를 요청하는 것은 건축주의 권리이므로, 진행 과정에 이해를 높일 수 있고만에 하나 있을 하자를 미리 방지하기 위해서는 다음의 서류들을 챙길 것을 권유합니다. 일단 집의 구성이 어떻게 되어 있는지 확인할 수 있는 평면도와 배선 및 콘센트 위치를 파악할 수 있는 전기도면 등이 포함된 ‘설계도서’, 어떻게 시공할 것인지에 대한 내용이 담긴 ‘공사 시방서’, 마감 재료를 구체적으로 지시한 ‘자재샘플목록’, 이 모든 과정에 드는 비용을 산출한 ‘공사견적서’등입니다. 도면 및 도서에 따라서는 비용이 발생할 수도 있다.

 

9. 리모델링할 때 신고하는 공사와 허가 받아야 하는 공사의 차이는 ?

 

신고는 건축주도 직접 할 수 있지만, 허가는 반드시 건축사가 진행해야 합니다. 리모델링 중 대수선과 증축행위는 건축신고나 허가대상에 포함된다. 그중 ‘바닥 면적의 합계가 85㎡ 이내의 개축’, ‘연면적 200㎡ 미만, 3층 미만의 건축물의 대수선’, ‘연면적의 합계가 100㎡ 이하인 건축물’ 등은허가 대상 건축물이라 하더라도 신고하면 건축허가를 받은 것으로 본다. 단, 건축허가를 받은 사람이 허가받은 날로부터, 건축신고를 한 사람이 신고일로부터 1년 이내 공사에 착수하지 않는 경우등 일정한 사유에 해당하면 건축허가가 취소될 수 있고, 신고의 효력이 없어짐을 염두에 두어야 한다.

관련 법령 「건축법」 제14조,「건축법 시행령」 제11조제3항

 

10. 이 주택이 증축· 대수선이 가능한지는 확인 방법

 

국토교통부 토지이용규제정보서비스(http://luris.molit.go.kr)에서 토지이용계획, 지역/지구별 행위 제한, 규제안내서 등을 열람하거나 해당 시군구청, 전자민원 G4C(www.egov.go.kr)에서 토지이용계획확인원 등본을 발급받아 확인할 수 있다. 증축 허가 신청을 하기 전에 허가권자에게 해당 건축물증축이 건축법이나 다른 법령에서 허용되는지에 대한 사전결정 신청도 가능하다.

관련 법령 「건축법」 제10조제1항

 

11. 주택 매도 후 하자가 발견되었는데, 보수의 책임은 누구에게?

 

부동산 매매 계약 이후 건물의 하자가 발견되었을 경우 6개월 동안은 전주인(매도인)의 책임입니다. 이는 민법에 명시된 부분으로, 매도인의 악의에 의하거나 매수인의 과실 없이 거주 중 발견한하자 등에 대해서도 6개월 내 하자 보수를 해주도록 규정하고 있다.